עם צבירת התאוצה בתחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות, דיירים רבים שהחליטו לבחון אפשרות של ביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי בבניין שלהם, מגלים כבר בהתחלה כי ההליך רצוף בבחירות רבות שיש לבצע בתנאי אי וודאות. אחת מהבחירות האלו, ואולי המרכזית שבהן, היא בחירת יזם על ידי הדיירים לביצוע הפרויקט.
בחירת היזם משפיעה לא רק על התמורה אותה יקבלו הדיירים בפרויקט, אלא היא משפיעה בראש ובראשונה על סיכוייו של הפרויקט להצליח, על הימשכותו, פתרון בעיות שעלולות לצוץ תוך כדי הפרויקט, ולבסוף על התוצר המוגמר – הוא הדירות החדשות.
מה יכולה לגרום בחירה ביזם שאינו מתאים לביצוע פרויקט ספציפי של תמ"א 38 או פינוי בינוי?
בחירת יזם שאינו מתאים או שלא נעשו לגביו שורה של בדיקות מעמיקות, עשויה להיות הרת אסון לדיירים, לא פחות מכך. שכן, כניסה להליך של פינוי בינוי או תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) דורשות משאבי זמן ניכרים מאת הדיירים, ובמקרה של בחירה לא מוצלחת של יזם עשויה היא גם לגרור את הדיירים להוצאות כספיות כבדות, לעיכובים משמעותיים בפרויקט, להליכים משפטיים ארוכים ובמקרי קיצון אף לאבדן דירותיהם. לכן, לשלב בחירת היזם יש להקדיש מחשבה רבה ולעשות אותו בזהירות ובליווי צמוד של עו"ד מטעם הדיירים, תוך בחינה מעמיקה ביותר של מגוון פרמטרים, כפי שנפרט בהמשך.
איך מתחילים? על השלבים הראשוניים לבחירת יזם בתמ"א 38 או פינוי בינוי
בחלק גדול מהמקרים, הקשר הראשון בין יזם פוטנציאלי לבין הדיירים מתרחש כאשר יזם כלשהו מתדפק על דלתות הדיירים פיזית ממש, ומעניין אותם בפרויקט. לעיתים, עורך היזם כנס מרוכז ורב רושם לדיירים באיזור מגוריהם. ניסיוננו בייצוג דיירים רבים מלמד, כי לא אחת מפגשים אלו כרוכים במניפולציות שונות שעושים למרבה הצער חלק מהיזמים כנגד הדיירים, לרבות פיזור הבטחות ומצגי שווא שונים שנועדו למשוך את הדיירים להסכים להתקשר עם אותו יזם. מכאן, ועד שלב שליפת הסכם "הנון שופ" על ידי היזם בו הוא מבקש להחתים את הדיירים על הסכם שמוצג כהסכם "לא מחייב" כביכול, הדרך קצרה מאוד.
דיירים צריכים לדעת ולהבין, שלכל חתימה על הסכם, גם אם הוא מוצג כהסכם "לא מחייב" או הסכם ראשוני כביכול, משמעויות משפטיות. אם ההסכם אכן היה נעדר חשיבות משפטית, היזם לא היה טורח מלכתחילה לפעול להחתים עליו את הדיירים. יתירה מכך, חתימה על הסכם נון שופ עשויה לסכל הליך של מכרז יזמים.
מכאן, נגזרת המלצתנו הראשונה, והיא כי במקרה שבו דיירים מבקשים לבחון אפשרות לביצוע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, עליהם בראש ובראשונה לבחור עורך דין להתחדשות עירונית שייצג אותם טרם התקשרות או חתימה על מסמך כלשהו מול היזם, לרבות הסכם נון שופ. חשוב לדעת בהקשר זה, כי ייצוג על ידי עורך דין להתחדשות עירונית בשלב זה אינו כרוך בדרך כלל בעלויות שכר טרחה, שכן אלו יכוסו על ידי היזם שיבחר בעתיד אשר אמור לשאת בהוצאות שכה"ט של עורך הדין מטעם הדיירים. רק לאחר בחירת עורך דין להתחדשות עירונית לליווי דיירים, נכון להתחיל בבחירת יזם, ולא להיפך. נציין, כי בחירה עצמאית של עורך דין להתחדשות עירונית על ידי הדיירים, תבטיח גם ייצוג נטול פניות של עורך הדין, להבדיל ממקרים בהם ממנה היזם עורך דין מטעמו לדיירים (על חשיבות הייצוג העצמאי תוכלו לקרוא כאן).
הבדיקות המקדמיות שיש לערוך לפני כל התקשרות עם יזם לפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38
לאחר שהידיים בחרו ייצוג על ידי עורך דין להתחדשות עירונית, ניתן להתחיל במלאכת איתור היזם. בכל אופן, יהא היזם אשר יהא, לפני כל התקשרות איתו, המלצתנו לערוך את הבדיקות הבאות:
ראשית, יש לבדוק האם מדובר ביזם עם ניסיון מוכח בתחום ובסוג הספציפי של הפרויקט שאותו הדיירים מבקשים לבחון. כאשר מדובר בפרויקט של תמ"א 38/2 הכולל הריסה ובנייה, או כאשר מדובר בפרויקט פינוי בינוי, יש לבחון האם ליזם ניסיון בפרויקט הכולל הריסה ובניה. לכן, ניסיון של יזם בתמ"א 38/1 (חיזוק מבנים שאינו כולל הריסה), יהיה פחות רלוונטי לפרויקט הכולל הריסה ובניה. במסגרת בחינת הניסיון, יש לבחון את היקף הפרויקטים הדומים שנעשו על ידי אותו היזם, משך הזמן שהם לקחו, מידת מורכבותם, השלב בו הם נמצאים (האם רק בשלבים התכנוניים או שמדובר ביזם שכבר מסר דירות לדיירים בפרויקטים אחרים). לתמונת הניסיון משמעות רבה שיכולה ללמד על יכולותיו של היזם ומידת שביעות הרצון ממנו. לשם כך, המלצתנו היא גם לבדוק מול דיירים שנמסרו להם דירות בפרויקטים אחרים את מידת שביעות רצונם מאותו היזם והתנהלותו מולו לכל אורך הדרך, לרבות איחורים במסירת הדירות, ליקויי בניה אם היו, וכו'.
שנית, אנו ממליצים לערוך בדיקת נאותות מקיפה בקשר ליזם שאיתו הדיירים שוקלים להתקשר. במסגרת זאת, על עורך הדין של הדיירים לבדוק את הרקע המשפטי של החברה בראשה עומד היזם, לרבות האם מדובר בחברה רשומה, האם היא אינה מפרת חוק, מי הם בעלי מניותיה ועוד. כאשר מתקרבים לשלב החתימה על הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38, על החברה להראות נתונים הקשורים לאיתנותה הפיננסית, יכולתה לממן את הפרויקט וכן יכולתה לקבל ליווי בנקאי לפרויקט. כן, יש למפות פרויקטים אחרים של היזם בהם הוא מעורב, אשר עיכובים או שיבושים בהם יכולים להשפיע בבוא העת על איתנותו הפיננסית גם כן.
נציין, כי במסגרת בדיקת הנאותות, יש לבחון גם את ההליכים המשפטיים בהם היה מעורב היזם בשנים האחרונות, ולעמוד על טיבם ומשמעותם. בחלק מהמקרים, תפקוד לקוי של יזם בפרויקטים שונים מוביל לתביעות נגדו הן מצד דיירים והן מצד נותני שירותים, וניתן ללמוד על כך מבדיקה אותה אמור עורך הדין של הדיירים לבצע כחלק מבדיקת הנאותות האמורה.
שלישית, המלצתנו היא לבחון כבר בשלבים הראשונים את סוג הערבויות אותן היזם נותן בפרויקט, ועל עורך הדין של הדיירים להבהיר ליזם כבר בשלב זה מה היקף וסוג הערבויות שהוא מבקש על מנת להגן על האינטרסים של הדיירים בפרויקט (לחצו כאן לקריאה על חשיבות ערבויות וסוגיהן).
כאמור, המדובר ברשימה לא ממצה של בדיקות ראשוניות אותן יש לבצע, כבר בשלב החתימה על הסכם הנון שופ או סמוך לאחר מכן – ובכל אופן לפני התקשורת עם היזם בהסכם מלא.
אילו עוד בדיקות ניתן לבצע לפני התקשורת עם יזם בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38?
כפי שציינו, לכל שלב קיימות הבדיקות שלו, ויש להתאים את סוגי הבדיקות לשלב ההתקשרות עם היזם. הבדיקות שמנינו לעיל הינן בדיקות ראשוניות שאנו ממליצים לעשות כבר בשלבים הראשוניים לפני ששוקלים התקשרות כלשהי עם יזם, וטרם חתימה על הסכם "נון שופ".
לצד זאת, ככל שנחתם הסכם נון שופ עם יזם, הרי שטרם החתימה על מסמכי עסקה של פינוי בינוי או תמ"א 38, יש לערוך סדרה נוספת של בדיקות, מעמיקות יותר, שנועדו לבחון בצורה רחבה יותר גם את ההיבטים הכלכליים של היזם בפרויקט והרווחיות שבו. שכן, רווחיות נמוכה של היזם, עשויה לגרום אף היא לקריסה של הפרויקט – וזאת גם אם היזם מסכים כביכול לקחת את הסיכונים הקשורים בכך עליו.
לסיכום: מדוע חשובות הבדיקות לפני ההתקשרות בהסכם עם היזם, ומי אחראי לבצע אותן?
כלל הבדיקות האמורות שבוחנות הן את ניסיונו של היזם בפרויקטים דומים, הן את איתנותו הפיננסית, הן את כלכליות הפרויקט, והן את הבטוחות שהוא עתיד להביא לדיירים – הינן חלק מרכזי מהליך בחירת היזם. דילוג על אחד מהשלבים או אחת מהבדיקות, עשוי להיות פתח למפח נפש של הדיירים ולהביא לכישלון של הפרויקט. זכרו, כי לאחר חתימה על המסמכים השונים, החלפת יזם או ביטול הסכם הינה עניין שעשוי להיות מורכב ולהוות פתח להליכים משפטיים יקרים, ארוכים ומיותרים – שניתן להימנע מהם מראש.
כאמור, מי שאחראי על ביצוע הבדיקות האמורות כבר בשלבים הראשוניים תוך דאגה אך ורק לאינטרסים של הדיירים בפרויקט הוא עורך הדין של הדיירים, אשר צריך להיות בעל מומחיות בתחום ההתחדשות העירונית בכלל, ובייצוג דיירים בפרט.
משרדנו, הינו מהמשרדים המובלים בישראל בליווי וייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 וכן בפרויקטים של פינוי בינוי כבר מהשלבים הראשונים של ההתקשרות מול היזם ובחירתו, וכן בהליכים משפטיים מול יזמים מטעם דיירים בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38). אתם מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה בעניין, בלחיצה כאן.
