הדגשים שעל דיירים לשים לב אליהם לפני בחירת עורך דין מטעמם וחתימה על הסכם שכר טרחה
נהוג לומר שהעסקה המרכזית בחייו של אדם, היא רכישת דירה. באותו האופן, כניסת דיירים להליך של התחדשות עירונית כדוגמת פינוי בינוי או תמ"א 38/2 בה נהרסות דירותיהם הישנות בתמורה לקבלת דירות חדשות ומשודרגות, היא עסקה משמעותית לא פחות מרכישת דירה ראשונה. לכן, עסקת פינוי בינוי או תמ"א 38, מחייבת ייצוג של בעלי הדירות על ידי עורך דין לפינוי בינוי או תמ"א 38 מטעמם – בדגש על עורך דין שמתמחה בייצוג דיירים בפינוי בינוי או תמ"א 38. עורך דין לפינוי בינוי או תמ"א 38 שמתמחה בייצוג דיירים, יעמוד על מלוא זכויותיהם של הדיירים מול היזם, יסייע בבחירתו, וידאג לכך שהדיירים יקבלו את התמורה המקסימאלי בעסקה לצד מירב הבטוחות והערבויות המקובלות בפינוי בינוי ותמ"א 38.
בחירת עורך דין לפינוי בינוי ותמ"א 38 לייצוג דיירים – באיזה שלב?
על אף החשיבות שבייצוג על ידי עורך דין מטעם הדיירים, דיירים רבים נוטים שלא לייחס חשיבות רבה לשלב בחירת עורך הדין מטעמם שילווה אותם בהליך ובעסקה הצפויה מול היזם. לא אחת, דיירים אף נוטים להסכים לכך שעורך הדין שייצג אותם מול היזם יהיה עורך דין שהובא מטעם אותו יזם, דבר לא רצוי שעשוי להעמיד את עורך הדין בניגוד עניינים ממשי (לחצו כאן לקריאה נוספת על חשיבות הייצוג העצמאי של עורך דין מטעם הדיירים שלא הובא מטעם היזם). טעויות נוספות שעושים לעיתים דיירים בקשר לייצוג שלהם כדוגמת חתימה על הסכם 'נון שופ' לפני שהם מיוצגים על ידי עורך דין לפינוי בינוי מטעמם עשויות להשפיע על הפרויקט כולו, על זכויותיהם של הדיירים, ועל האפשרות לקדם באותו בניין פרויקט של התחדשות עירונית.
לכן, המלצתנו היא כי דיירים השוקלים בחינה של פינוי בינוי או תמ"א 38 בבניין שלהם, יפעלו בראש ובראשונה לקבל ייעוץ מעורך דין לפינוי בינוי ותמ"א 38 המתמחה בייצוג דיירים, וזאת לפני חתימה על כל מסמך ליזם. ייעוץ על ידי עורך דין לפינוי בינוי שמתמחה בייצוג דיירים כבר בשבלים הראשונים, יבטיח כי הליך בחירת היזם, חתימת הסכם 'הנון שופ' ומכרז היזמים אם נדרש כזה, ייעשו כולם בצורה מקצועית תוך הבטחת מלוא זכויותיהם של הדיירים.
מי נושא בשכר של עורך הדין מטעם הדיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38?
עסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38 הינן "עסקאות נטו", בהן הדיירים לא אמורים להוציא כספים מכיסם כלל. הגורם שמממן את הפרויקט ונושא בעלויותיו המלאות הוא היזם, אשר מקבל בתמורה זכויות בניה עודפות שמאשפרות לו לבנות דירות נוספות במקום אלו שנהרסו ובכך לכסות במכירתן את הוצאותיו תוך יצירת רווח יזמי. לכן, מי שאמור לשאת בשכר הטרחה של עורכי הדין מטעם הדיירים במלואו הוא היזם.
האם תשלום שכר טרחת עורך דין בפינוי בינוי או תמ"א 38 על ידי היזם לא מהווה ניגוד עניינים?
דיירים רבים תוהים האם העובדה שהיזם הוא זה שנושא בשכר טרחת עורך הדין של הדיירים, לא מעמידה את עורך הדין של הדיירים בניגוד עניינים מול היזם ולא יוצרת "מחויבות" של עורך הדין כלפי היזם. חשוב להדגיש, כי אמנם היזם הוא הגורם שמשלם את שכר הטרחה של עורך הדין מטעם הדיירים, אך לעורך הדין מטעם הדיירים חובת נאמנות ומחויבויות אתיות ומקצועיות כלפי הדיירים בלבד.
מהסיבה הזאת, הסכם שכר הטרחה נחתם ישירות בין הדיירים לבין עורך הדין מטעמם בלבד, והיזם אינו צד להסכם שכר הטרחה ואינו יכול להביא להפסקת הייצוג של עורך הדין מטעם הדיירים. יתירה מכך: רק הדיירים עצמם, ולא היזם, רשאים להפסיק את ההתקשרות והייצוג של עורך הדין מטעמם. הסדרת ההתקשרות באופן הזה, מבטיחה כי עורך הדין מטעם הדיירים לא יהיה נתון ללחצים מטעם היזם שכן זה אינו יכול להביא להפסקת הייצוג שלו. יחד עם זאת, מאחר והיזם הוא זה שנושא בתשלום שכר הטרחה של עורך הדין מטעם הדיירים, על היזם להביע את הסכמתו לגובה תשלום שכר הטרחה של עורך הדין מטעם הדיירים ומועדי התשלום, וזאת בנספח המצורף להסכם שכר הטרחה לפיו היזם מתחייב לשאת בהוראות התשלום הקבועות בהסכם שכר הטרחה שנחתם בין הדיירים לבין עורך הדין מטעמם.
מה חשוב לכלול בהסכם שכר טרחה בפינוי בינוי או תמ"א 38?
לאחר שעמדנו על כך כי על ההסכם להיחתם עם הדיירים בלבד ולא עם היזם, חשוב לוודא שהסכם שכר הטרחה הינו הוגן, ובנוסף מבטיח כי עורך הדין יפעל אך ורק לטובת לקוחותיו – הם הדיירים.
במסגרת זאת, חשוב לוודא כי שכר הטרחה של עורך הדין לא נגזר מהדירות הנוספות שעתידות להבנות בפרויקט. הסיבה לכך היא, שבעוד שליזם יש אינטרס כי במקום הדירות הישנות ייבנה מבנה עם כמה שיותר דירות, מספר דירות גדול כל כך אינו בהכרח האינטרס של הדיירים בעלי הדירות שצפויות להיהרס בפרויקט. לכמות דיירים גדולה משמעותית באותו תא שטח, עשויה להיות השפעה על ערך הדירות וכן על ניהול הבית המשותף בעתיד. לכן, מנגנון שכר טרחה של עורך דין לפינוי בינוי מטעם הדיירים הנגזר ממספר הדירות שעתידות להיבנות בפרויקט, עשוי להעמיד אותו בניגוד עניינים מול האינטרסים של בעלי הדירות הנוכחיות אותם הוא מייצג.
בנוסף, חשוב לוודא כי הסכם שכר טרחה לפינוי בינוי כולל אבני הדרך קבועות וברורות על פיהן משולמות פעימות שכר הטרחה. יש לשים לב, כי קיימת התאמה בין העבודה הנעשית על ידי עורך הדין שמייצג את הדיירים, לבין מועדי התשלום על פי אבני הדרך שבהסכם שכר הטרחה. הדבר נועד למנוע פריסה לא נכונה של התשלום שכר הטרחה, שלא בהתאמה ישירה לעבודת עורך הדין מטעם הדיירים. בנוסף, הדבר נועד למנוע מצב שבו נדרשת החלפה של היזם או ביטול הסכם פינוי בינוי, כאשר מרבית כספי שכר הטרחה כבר שולמו בשלבים מוקדמים של הפרויקט.
הפסקת ייצוג של עורך דין לפינוי בינוי או תמ"א 38 – כיצד?
לעיתים, מסיבות שונות, דיירים אינם מרוצים מהייצוג של עורך הדין מטעמם ומבקשים להחליפו. במקרה כזה, יש לפנות להסכם שכר הטרחה, ולבחון את מנגנון הפסקת הייצוג של עורך הדין מטעם הדיירים. המלצתנו היא מראש לכלול בהסכם שכר הטרחה מנגנון סיום ייצוג והתקשרות ברור של עורך הדין מטעם הדיירים. במסגרת זאת, ההמלצה היא לקבוע כי סיום ההתקשרות עם עורך הדין יעשה ברוב הנדרש לפינוי בינוי (66%), או מספר קרוב לזה. בכל אופן, אין להסכים לתנאי בהסכם שכר הטרחה מול עורך הדין מטעם הדיירים, לפיו סיום הייצוג ייעשה רק בהחלטה שתתקבל פה אחד על ידי כל הדיירים. הדבר מטבע הדברים עשוי להקשות על סיום הייצוג של עורך הדין במקרים המתאימים, ולהפוך אותו לבלתי אפשרי.
לצד זאת, ההמלצה היא גם לא לכלול מן הצד השני מנגנון שיאפשר הפסקת ייצוג שלא באמצעות רוב של בעלי הדירות הפרויקט (לדוגמא בהחלטה שמתקבלת רק על ידי הנציגות בלבד).
לסיכום
כאמור, מאחר ולבחירת עורך דין לפינוי בינוי ותמ"א 38 שייצג את הדיירים משמעויות רבות הן על הפרויקט עצמו והן על הזכויות של הדיירים בפרויקט, המלצתנו היא שהתקשרות זאת על ידי הדיירים תיעשה רק אל מול עורך דין לפינוי בינוי ותמ"א 38 המתמחה בייצוג דיירים, שלו הרקע והידע המתאים בתחום.
משרדנו, הינו מהמשרדים המובילים בישראל בייצוג דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38. אם אתם דיירים שעומדים לפני פינוי בינוי או תמ"א 38, נשמח לעמוד לרשותכם לכל שאלה בלחיצה כאן.
