הזינוק בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות בכל רחבי הארץ, כמו גם הזינוק במספר היזמים העוסקים בתחום אשר לחלקם אין הידע או הניסיון המתאים להוביל פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית – תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) או פינוי בינוי – מובילה לא אחת לפרויקטים רבים שנתקעו ונתקעים בשל בעיות שונות עם היזם.
בעיות אלו, יכולות להיות קשורות בסחבת שננקטת על ידי היזם מסיבות שונות, שלעיתים מקורה בחוסר ניסיון מספיק שלו בתחום בכלל, או בעבודה מול גופי התכנון הרבים דרכם יש לעבור לצרוך קבלת היתר הבנייה המיוחל. הדבר מוביל לכך, כי דיירים שחתמו לפני שנים רבות על הסכם פינוי בינוי או הסכם תמ"א 38/2, מאבדים בצדק את האמון ביזם ובפרט ביכולתו להוציא את הפרויקט לפועל. לעיתים, אובדן האמון מקורו באי עמידה של היזם בהתחייבויות שונות שניתנו על ידו בכתב או בעל פה לדיירים, לבין המצב המסתמן בפועל. במאמרנו זה נסקור את העילות לביטול הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38/2 שעניינה הריסה ובנייה של הבניין. יחד עם זאת, עילות אלו רלוונטיות גם לביטול הסכם תמ"א 38/1 שעניינו חיזוק מבנים.
מהן הסיבות המצדיקות ביטול הסכם פינוי בינוי או ביטול הסכם תמ"א 38?
יכולות להיות מגוון סיבות, שצדיקו ביטול הסכם פינוי בינוי או ביטול הסכם תמ"א 38 לאחר שזה נחתם, ואף לאחר שהיזם החל בהליכים התכנוניים להריסת המבנה ולהקמת מבנה חדש. ניסיוננו בייצוג דיירים רבים מול יזמים מלמד, כי בדרך כלל קיימות שתי סיבות מרכזיות שבגללן מבקשים דיירים לבטל הסכם שנחתם עם יזם לפינוי בינוי, או לתמ"א 38.
הסיבה הראשונה, נוגעת לסחבת ולעיכובים שמקורם ביזם בקידום הפרויקט ובהוצאת היתר בניה. חשוב להבין, כי ליזם ישנן דרכים לדעת את המצב התכנוני של המקרקעין ואת משך הזמן המשוער שייקח לו לאשר את התוכניות השונות הקשורות בהריסה ובבנייה של הבניין כבר בשלבים הראשוניים יחסית. לשם כך בדיוק, נחתם מולו הסכם "נון שופ" (לחצו כאן לקריאה על הסכם "נון שופ" ותפקידו), אשר מונע מהדיירים לנהל מו"מ עם יזמים אחרים. לכן, בחלק גדול מהמקרים, עיכובים מטעם היזם הקשורים באי קבלת היתר בנייה וקידום התכנון, מקורם בחוסר ניסיון של היזם בהליכים אלו או בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל. הדבר, צריך להדליק נורה אדומה לדיירים, שכן יזם שאינו בעל ניסיון מתאים צפוי לגרום לעיכובים משמעותיים גם במשך הזמן שיידרש לו לבנייה עצמה. חלק נוסף של המקרים בהם קיימים עיכובים תכנוניים, מקורו ברצון של היזם להגדיל ככל הניתן את זכויות הבניה אותן הוא צפוי לקבל במבנה החדש (כמות הדירות הנוספות).
בשני המקרים האמורים, ככל שלא ניתן היתר בניה בתוך התקופה שנקבעה לכך בהסכם פינוי בינוי או בהסכם תמ"א 38, קמה עילה לדיירים לביטול ההסכם, גם אם היזם טוען כי מקורם של העיכובים בגופי התכנון. כאמור, עיכובים אלו לכשעצמם, צריכים לגרום לדיירים "לחשב מסלול מחדש" ביחס לאותו יזם, ולבחון את ביטול הסכם הפינוי בינוי או ביטול הסכם תמ"א 38 שנחתם עימו ובחירת יזם חדש.
הסיבה המרכזית השנייה שבשלה מבקשים לא אחת דיירים לבחון ביטול הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38 מול יזם, מקורה בפערים המתגלים בין ההסכמים שנחתמו עם היזם והמצגים שהוצגו לדיירים בשלבים הראשוניים, לבין המציאות בשטח או המציאות התכנונית שחלה בסופו של דבר על הפרויקט. פערים אלו ואי עמידה של היזם בהתחייבויותיו יכולים להיות קשורים לאי מתן ערביות מספקות כפי שהתחייב אליהן היזם בהסכם; לאי עמידה בתמורה אותה התחייב היזם לתת לדיירים (שטח דירות קטן יותר בפועל, מיקום שונה של הדירה, שוני בקומות ובכיווני אוויר, חניות, מחסנים ועוד); וכן באי התאמות נוספות שאינן עולות בקנה אחד עם ההסכם שנחתם עם היזם או המצגים שהוצגו על ידו לדיירים או לחלקם.
האם ניתן לבטל הסכם פינוי בינוי או הסכם תמ"א 38 במקרה שהיזם לא עומד בהתחייבויות?
כאמור, ככל שקיים פער בין התחייבויותיו של היזם בכתב או בעל פה לבין המצב התכנוני או המצב המסתמן בפועל, הרי שקמה לדיירים עילה לביטול ההסכם מול היזם. כך, קמה לדיירים עילה לביטול הסכם פינוי בינוי או ביטול הסכמם תמ"א 38, כאשר היזם אינו עומד בלוחות הזמנים הקבועים בהסכם להוצאת היתר בניה ולקידום התכנון בפרויקט. באותו אופן, קמה לדיירים זכות לביטול ההסכם כאשר התכנון בפועל אינו מאפשר ליזם לקים את התחייבויותיו כלפיהם, לרבות התחייבויותיו בנוגע למטרים נוספים בדירות החדשות, חניות, מחסנים, ועוד.
חשוב להדגיש, כי שתיקה של הדיירים ביחס לאיחורים בלוחות הזמנים או ביחס לשינויים בין התחייבויות היזם בהסכם לבין המצב בפועל, עשויה לעמוד לרעתם של הדיירים משתי סיבות: ראשית, הדבר כמעט תמיד יגרום להגדלת הסחבת מטעם היזם או לפגיעה נוספת בזכויות הדיירים, שכן פסיביות שלהם מתפרשת כהסכמה למצב מבחינתו. שנית, אם בבוא היום יבקשו הדיירים להביא לביטול ההסכם בשל אותם עיכובים או אי עמידה של היזם בהתחייבויותיו, הרי שלתגובת הדיירים סמוך לאותו עיכוב או הפרה של ההסכם משמעות רבה בהליך המשפטי העתידי. לא אחת, בתי משפט נוטים לפרש שתיקה של דיירים כוויתור על זכויותיהם, על אחת כמה וכמה כאשר היזם המשיך להשקיע כספים בפרויקט והדיירים המשיכו את ההתקשרות איתו למרות אותן הפרות.
מנגד, חשוב להבין, כי היכולת המשפטית של הדיירים להביא לביטול הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38, אין משמעה בהכרח שזהו הדבר הנכון לעשות בכל נקודת זמן. יש לבחון את מכלול הנסיבות באמצעות התייעצות עם עו"ד המומחה בתחום ההתחדשות העירונית, בדגש על עו"ד שלו ניסיון בייצוג בסכסוכים בין דיירים ליזמים. המלצתנו היא כאשר מגיעים למצב שבו שוקלים הדיירים ביטול הסכם של התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38), להתייעץ עם עו"ד חיצוני לפרויקט – היינו עם עו"ד שאינו עוה"ד שמלווה את הדיירים בפרויקט עצמו – וזאת על מנת לקבל חוו"ד אובייקטיבית בקשר לקיומן של נסיבות המצדיקות את ביטול ההסכם וכן המשמעויות של ביטול כזה הן ביחס ליזם והן ביחס לעוה"ד שמלווה את הדיירים בפרויקט. דברים אלו נכונים במיוחד כאשר עוה"ד של הדיירים בפרויקט, מונה מלכתחילה על ידי היזם, או שיש לו קשר איתו בפרויקטים נוספים (על החשיבות של ייצוג עצמאי שלא מטעם היזם, תוכלו לקרוא כאן).
איך מבטלים הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38 בפועל?
כאמור, טרם החלטה על ביטול הסכם פינוי בינוי או ביטול הסכם תמ"א 38, רצוי להיוועץ בעו"ד חיצוני לפרויקט שיחווה את דעתו על התנהלות כלל הגורמים בפרויקט. היה ולאחר קבלת ייעוץ יעלה כי קיימת הצדקה לביטול ההסכם הן מבחינה משפטית והן מבחינה מהותית – לרבות השפעת הביטול על לוחות הזמנים של הפרויקט כולו – על עוה"ד שאליו פנו הדיירים לפעול להוצאת הודעת ביטול ליזם תוך ציון ההפרות שבוצעו על ידו. לעיתים, ובמקרים בהם קיימת האפשרות כי חשיפת כוונת הדיירים להביא לביטול ההסכם תגרום ליזם לתקן את ההפרות שבוצעו על ידו, מומלץ להוציא ליזם תחילה מכתב התראה טרם ביטול ההסכם, וזאת תוך מתן תקופה קצובה לתיקון ההפרות כאמור.
איך להתמודד עם יזם שמסרב לבטל הסכם פינוי בינוי או הסכם תמ"א 38?
ברוב המקרים, הודעת ביטול שתישלח ליזם תידחה על ידו, בטענות שונות שבבסיסן הטלת אחריות על אי עמידה בהוראות ההסכם או בלוחות זמנים על הדיירים או חלק מהם (לרבות דיריים סרבנים), או על רשויות התכנון (לרבות טענות לעיכובים ברשויות אלו או לאילוצים תכנוניים שאינם קשורים ביזם והמובילים לאי יכולתו לעמוד במלוא הוראות ההסכם או התחייבויותיו כלפי הדיירים). כאמור, ככל שבמסגרת ייעוץ משפטי שקיבלו הדיירים התקבלה ההחלטה להביא לביטול הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38 מול אותו יזם, על הדיירים לעמוד על זכותם להביא לביטול ההסכם כאמור. חשוב להבין, כי ככל שהפרויקט התקדם יותר והיזם הוציא מכיסו כספים רבים יותר, כך צפויה התנגדותו לביטול ההסכם לגדול.
לעיתים, משמעות הדבר היא קיומם של הליכים משפטיים בלתי נמנעים מול היזם. הליכים אלו, לא אמורים להוות שיקול נגד ככל שהתקבלה החלטה להביא לסיום ההתקשרות עם היזם, שכן לעיתים קיומם ובחירת יזם חדש עדיפים על הישארות עם יזם שאינו עומד בהסכמים שנחתמו אתו – דבר שיכול להיות בעל משמעויות רבות גם בשלבים המאוחרים יותר של הפרויקט – הבנייה ומסירת הדירות.
בכל אופן, לאחר ביטול ההסכם, יש לפעול למציאת יזם חדש בהקדם על מנת להבטיח את קידום הפרויקט, ולבחון את התאמת הפרויקט למכרז יזמים. על השלבים השונים בהחלפת יזם בפינוי בינוי או בתמ"א 38 וכן הדגשים שיש לשים אליהם לב בהעברת הפרויקט ליזם אחר, תוכלו לקרוא בלחיצה כאן.
משרדנו, הינו מהמשרדים המובילים בישראל בליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 וכן בפרויקטים של פינוי בינוי כבר מהשלבים הראשונים של ההתקשרות מול היזם ובחירתו, וכן בהליכים משפטיים מול יזמים מטעם דיירים בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38). נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בעניין, בלחיצה כאן.
