בדומה לדברים רבים בחיים, לעיתים מגלים דיירים כי רושם ראשוני חיובי שקיבלו על יזם מסוים שהציע לערוך אצלם פרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38 ואיתו התקשרו בהסכם לשם כך, אינו דומה לרושם המאוחר יותר שהתקבל מאותו יזם. במקרים אלו, אשר בדרך כלל נובעים מאי עמידה של היזם בהתחייבויותיו בהסכם שנחתם עם הדיירים, או במקרים של סחבת בקידום הפרויקט על ידי היזם, יבקשו הדיירים להעביר את הפרויקט ליזם אחר.
בחלק מהמקרים, יהיה זה היזם שיזום העברה של הפרויקט מהחברה שלו לחברה אחרת. יוזמה כזאת מצד היזם יכולה להגיע כאשר היזם נתקל בקשיים שהוא לא צפה אותם עד הסוף כדוגמת דיירים סרבנים, בעיות בקידום התכנון של הפרויקט, קשיים פיננסיים שקשורים בהתארכות הפרויקט, קשיים בהשגת מימון או ליווי בנקאי, ועוד.
בשני המקרים, עולה השאלה, כיצד על הדיירים להבטיח את זכויותיהם בהעברת הפרויקט מיזם אחד ליזם אחר, באופן שהמעבר ייטיב איתם, ולא יפגע בהם.
החלפת יזם בפינוי בינוי או בתמ"א 38 על ידי הדיירים
כאמור, דיירים יכולים לפעול להחלפת יזם בפינוי בינוי או בתמ"א 38 (לעיתים מכנים זאת הדיירים כ- החלפת קבלן), כאשר קיימות עילות משפטיות לעשות כן, או כאשר היזם אינו מביע את התנגדותו לך. המצב הראשון, בו דיירים מחליטים להחליף את היזם, יכול לקרות כאשר היזם אינו עומד בהתחייבויותיו השונות על פי ההסכם שנחתם בינו לבין הדיירים. כך, לדוגמא, כאשר יזם אינו מתקדם בפרויקט בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו בהסכם, אינו מעמיד ערבויות כמתחייב, אינו מתקדם מבחינה תכנונית באופן מספק, או אינו עומד בתמורה שסוכמה עם הדיירים בפרויקט, ועוד. במקרים אלו, זכאים הדיירים לבטל הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38 שנחתם עם היזם, ולהעביר את הפרויקט ליזם אחר (על הנסיבות המצדיקות ביטול הסכם פינוי בינוי או ביטול הסכמת תמ"א 38 וכן הדרכים לעשות זאת, תוכלו לקרוא בלחיצה כאן).
במקרה שבו הדיירים יוזמים את החלפת היזם, ולאחר שהיזם המוחלף יוצא מתמונה, על הדיירים לפעול להתקשר עם יזם אחר שייטול עליו את האחריות לפרויקט. נציין, כי מרבית היזמים יבדקו היטב מדוע הוחלף היזם הקודם, שכן על אף שקבלת פרויקט שנמצא באמצע דרכו עשויה לחסוך ליזם החדש משאבים רבים, הרי שלא אחת היזם החדש עשוי לחשוש כי ההחלפה נעשתה בשל קשיים בפרויקט שאינם מאפשרים או מסרבלים את ביצועו כדוגמת דיירים סרבנים או בעיות משפטיות ותכנוניות שאינן מאפשרות את קידום הפרויקט בפועל. לכן, חשוב לשקף ליזם החדש את נסיבות החלפת היזם הקודם, גם כדי להימנע מהתנהלות דומה מצדו בעתיד.
העברת זכויות בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 בין יזמים – החלפה הנעשית מטעם היזם עצמו
בחלק השני של המקרים, הגורם שייזום את העברת הפרויקט לחברה אחרת או ליזם אחר, יהיה היזם עצמו. נגדיש, כי המדובר במקרים מועטים יחסית בהם הדבר קורה, אך מקרים אלו קיימים גם כן. כפי שציינו, יכולות להיות סיבות שונות ומגוונות בהן יבחר היזם להעביר את הפרויקט לחברה אחרת או ליזם אחר. בתוך כך, יכולות להיות אלו סיבות הקשורות כאמור בקשיים אותם חווה אותו היזם מול דיירים סרבנים; בקשיים בקבלת מימון וליווי בנקאי לפרויקט מאי אלו סיבות; בקשיים בהם היזם נתקל בשלבי התכנון; בקשיים הכרוכים בפרויקטים אחרים בהם היזם מעורב המחייבים אותו לצמצם עלויות בפרויקטים אחרים בהם טרם החלו העבודות בפועל ועוד.
חשוב להדגיש, כי היזם אינו יכול להעביר את הפרויקט ליזם אחר ללא קבלת הסכמת הדיירים, ובאופן זה לסחור בפרויקט ובזכויותיו ובזכויות הדיירים בו. זאת, הן בדרך של מכירת הפרויקט לחברה אחרת, והן בדרך של החלפת המניות בחברה המחזיקה באותו מועד בפרויקט. שני המקרים מצריכים את הסכמת הדיירים, ורצוי לעגן את הדבר מראש בהסכם שנחתם עם היזם.
במרבית המקרים, וככל שתתקבל הסכמת הדיירים, היזם ימכור את הפרויקט בכללותו לחברה אחרת שתפרוס עליו את חסותה, או שימכור הוא את מניותיו בחברה עצמה באופן שהבעלות בה תוחלף ובכך יכנס לתמונה יזם חדש במסגרת אותה חברה. בכל אופן, מכירה זאת כפופה לתמורה המושלמת ליזם על ידי היזם החדש המקבל אליו את הפרויקט, ואמורה לשקף את ההוצאות שהיו ליזם הנוכחי בפרויקט עד אותו שלב ולעיתים תוך נגיסה ברווח שעתיד לקבל היזם החדש בפרויקט העתידי. הסדרים אלו, צריכים להיעשות בין היזמים, ועל הדיירים להבטיח כי למי מהם לא יהיו דרישות כספיות כלפיהם בעת החלפת הבעלות ביזמות הפרויקט.
מהם הדגשים שחשוב לשים לב אליהם בהחלפת יזם בפינוי בינוי או בתמ"א 38?
בין אם ההחלפה נעשתה ביוזמת הדיירים (בהסכמת היזם או לאחר שבוטל עמו ההסכם), ובין אם הדבר נעשה ביוזמת היזם לאחר שקיבל את הסכמת הדיירים, על הדיירים להבטיח כי היזם החדש מקבל עליו את מלוא התחייבויותיו של היזם הקודם בפרויקט. יתירה מכך: בחלק מהמקרים, החלפת היזם יכולה להוות הזדמנות לתיקון ליקויים שונים במערך ההסכמים שנחתמו עם היזם הקודם. בכל מקרה, אם חלפו מעל מספר שנים בין מועד החתימה על ההסכם עם היזם היוצא, לבין מועד כניסת יזם חדש לתמונה, המלצתנו היא לבצע בחינה עמוקה של ההסכמים ואף לא להירתע מעריכה מחדש שלהם. הטעם לכך הוא, שבמרוצת השנים חלו שינויים רבים הן בתמורות המקובלות הניתנות לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, והן בבטוחות שדיירים זכאים לקבל אשר הפכו למהודקות יותר ומטיבות עמם. על היזם החדש אם כן, להתאים עצמו לתנאי השוק השוררים במועד העברת הפרויקט לידיו.
בכל אופן, חשוב להדגיש, כי ככל שהמדובר בהעברת הפרויקט לחברה אחרת להבדיל ממכירת מניות באותה חברה, יהיה צורך במרבית המקרים לבצע התאמות נרחבות בהסכמים שנחתמו בין היזם הקודם לדיירים. על היזם החדש, לשאת במלוא העלויות הקשורות בכך, לרבות בשכ"ט עו"ד של הדיירים. בהקשר זה נגדיש, כי החלפת יזם לעיתים נעשית יחד עם החלפת עוה"ד של הדיירים בפרויקט. המלצתנו היא, כי הדיירים יפעלו לקבלת ייצוג מעו"ד שאינו קשור ביזם בשום אופן, וזאת על מנת להימנע מניגוד עניינים (על החשיבות של ייצוג עצמאי ובלתי תלוי של הדיירים, ניתן לקרוא בלחיצה כאן).
כאמור, הליך החלפת יזם בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 הינו הליך מורכב, הדורש ניסיון רב ומיומנות משפטית גבוהה ע"י עו"ד להתחדשות עירונית. ההליך כרוך בהיבטים משפטיים שונים כדוגמת הסבת ערבויות, הבטחת כניסת היזם החדש בנעלי היזם הקודם, שיפור תנאי התמורה, בחינת האפשרות לצאת למכרז יזמים ועוד. היבטים אלו, מחייבים ליווי משפטי צמוד על מנת להבטיח שהליך החלפת היזם ייטיב עם הדיירים וישפר את מצבם, ולא להיפך חלילה.
משרדנו, הינו מהמשרדים המובילים בישראל בליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 וכן בפרויקטים של פינוי בינוי כבר מהשלבים הראשונים של ההתקשרות מול היזם ובחירתו, וכן בייצוג דיירים בהחלפת יזם בשלבים שונים של הפרויקט. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בעניין, בלחיצה כאן.
