בעלי דירות המבקשים לקדם פרויקט של התחדשות עירונית בבניין שבבעלותם, נדרשים במהלך קידום פרויקט כזה לקבל אין ספור החלטות שונות שקשורות לפרויקט. החלטות אלו, העוסקות בבית המשותף שעתיד להיהרס, הינן החלטות גורליות שלהן השפעה הפרויקט בכללותו, אופן קידומו, התמורות שיקבלו, התקשרות עם גורמים שונים בהם יזם ועורך דין להתחדשות עירונית שייצג את הדיירים, ועוד.
תפקיד נציגות הדיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38
על מנת לייעל את הליך קבלת ההחלטות, החוק מאפשר למנות קבוצה קטנה של דיירים מתוך בעלי הדירות, שתייצג אותם מול גורמים שונים בקידום פרויקט התחדשות עירונית. מכאן, נגזר שמה של הנציגות. לנציגות הדיירים ניתנות מגוון סמכויות שקשורות כאמור בקידום הפרויקט וניהולו מול גורמים שונים בשם בעלי הדירות, במגוון רחב של מישורים, אותם נפרט בהמשך. לפיכך, לבחירת זהות הנציגים בנציגות על ידי בעלי הדירות השפעה משמעותית ביותר ביחס לפרויקט עצמו, כמו גם לזכויותיהם של יתר בעלי הדירות שאינם לוקחים חלק באותה נציגות.
באיזה שלב נכון למנות נציגות בפרויקט התחדשות עירונית?
כאמור, מאחר ומינוי נציגות בשם הדיירים נועד לאפשר קבלת החלטות יעילה על ידי מספר מצומצם של גורמים שמעורים בפרויקט בשם יתר בעלי הדירות, ההמלצה היא למנות נציגות דיירים כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט, ואף עוד טרם חתימה על הסכם נון שופ. לבחירת נציגות דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38 בשלבים מוקדמים מספר יתרונות שקשורים לא רק בכך שמוקם מנגנון יעיל לקבלת החלטות בשלב מוקדם יחסית, אלא שהדבר אף עשוי למנוע ניהול מו"מ בין יזמים לבין כל אחד מהדיירים באופן נפרד, דבר שיכול לגרום לפגוע בקידום הפרויקט ולגרום לעיוותים נוספים.
לכן, ההמלצה היא למנות נציגות דיירים כבר בשלב הראשון שבו שוקלים הדיירים לקדם פרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 בדירות שבבעלותם, ובכל מקרה לפני שחותמים ליזם על מסמך כלשהו, לרבות הסכם נון שופ. חשוב לזכור בהקשר זה, שמינוי מוקדם כביכול של נציגות לא יגרום כל נזק, בעוד שמינוי מאוחר של נציגות אחרי שדיירים התנהלו או חתמו באופן פרטני ליזם על אי אלו מסמכים, עשויה לגרום לבעיות לכל בעלי הדירות – גם אלו שלא חתמו ליזם על מסמך כלשהו – בדמות הגבלות שהחוק קובע על ניהול מו"מ ביחס לפרויקט עם יזם אחר כאשר רוב מסוים של דיירים חתם על הסכם נון שופ.
איך בוחרים נציגות דיירים לפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38?
הליך בחירת הנציגות מוסדר בסעיפים 65-69 לחוק המקרקעין. בנוסף, דרכי פעולתה של הנציגות ואופן בחירתה אף מוסדרים בתקנון הבית המשותף. במרבית הבתים בישראל חל תקנון "ברירת מחדל", שהוא התקנון המצוי. לפיכך, כל עוד לא נקבע אחרת, ככלל הנציגות נבחרת באסיפת דיירים, שאמורה להתקיים על פי הוראות חוק המקרקעין ותקנון הבית המשותף.
טרם האיספה, יציעו דיירים המעוניינים לקחת חלק בנציגות את מועמדותם, ובמהלך האיספה תיערך הצבעה על ידי בעלי הדירות ביחס לבחירתם. המלצתנו היא תמיד לנסות ולהגיע קודם לאסיפה להבנות ביחס לחברי הנציגות, ולא להתחיל לדון בזהות חברי הנציגות תוך כדי האסיפה.
מי יכול לשמש כנציג בנציגות הדיירים?
בהתאם לחוק, כל בעל דירה בבניין יכול להיבחר לנציגות, ובמקרים מסוימים ניתן אף לבחור מי שאינו בעל דירה בבניין. בכל אופן, המלצתנו לדיירים בבחירת נציגות דיירים בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, היא לתעדף בבחירת נציגות דיירים שיש להם רקע חשבונאי, משפטי או רקע בתחום הנדל"ן. לאנשים אלו, לרוב תהיה רמת הבנה גבוה יותר בתחום שבו הם עתידים לייצג את הדיירים מול גורמים שונים.
נדגיש, כי לא נדרש שבעלי הדירות הנבחרים לנציגות ישלטו בכל היבטי ההתחדשות העירונית, התהליכים הכרוכים בכך, התמורות המקבלות בשוק, הבטוחות, וכיוצ"ב. על תחומים אלו, אחראי בראש ובראשונה עורך דין לייצוג דיירים בפרויקט של התחדשות עירונית המומחה בתחום זה, שייבחר על ידי הנציגות לייצג את הדיירים בהמשך. יחד עם זאת, רמת הבנה בסיסית של התחום תסייע לניהול תקשורת חלקה יותר עם הנציגות, ולפיכך גם עם הדיירים.
כמה דיירים צריכה לכלול הנציגות?
ככלל, נציגות מצומצמת תהיה יעילה יותר מנציגות שיש בה מספר גדול של דיירים. מנגד, חשוב שהנציגות תמנה לכל הפחות שלושה דיירים. בהתאם לתקנון המצוי החל בחלק גדול של הבתים המשותפים בישראל, נציגות של בית משותף לא יכולה למנות יותר מחמישה דיירים.
המלצתנו, כאמור, היא שהנציגות תהיה בת שלושה דיירים לכל היותר בבניינים של עד 18 דירות, ומעבר לכך ניתן לשקול את הגדלת כמות החברים בנציגות. כאשר מדובר בבניין עם מספר אגפים (כניסות), ניתן ואף רצוי למנות נציגות נפרדת לכל אגף.
מהן סמכויות נציגות הדיירים?
בשל העובדה כי החלטות הנציגות והתקשרויות שלה עם גורמים חיצוניים מחייבים את כל בעלי הדירות, סמכויות הנציגות חייבות להיות ברורות, מוסדרות ומוגדרות מראש, על מנת למנוע חריגה מהרשאה או ניצול לרעה של סמכויותיה.
לכן, כבר במועד מינוי הנציגות, יש לקבוע באופן מפורש את סמכויותיה של הנציגות, כאשר העקרון המנחה הוא שלנציגות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית הסמכות לפעול ולקבל החלטות כלליות הקשורות לקידום הפרויקט מחד, אך מאידך החלטות פרטניות הקשורות או המשפיעות במישרין על זכויות בעלי הדירות בפרויקט כדוגמת סוגיות של תמורות, בטוחות, וכד' – מחייבות את הסכמת כל הדיירים באופן פרטני ואינן נתונות תחת סמכות הנציגות. בנוסף, החלטות הקשורות לבחירת היזם והתקשרות איתו לרבות בדרך של מכרז יזמים, ביטול הסכם פינוי בינוי או תמ"א 38, וכן החלפת יזם במקרה שהדבר נדרש, רצוי כי שיקבע מראש כי אלו ייעשו בהחלטה משותפת של כלל הדיירים ולא רק הנציגות.
סמכויותיה הרחבות של הנציגות, אף מחייבות אותה לפעול בשקיפות מול הדיירים במילוי תפקידה, ולתת לבעלי הדירות דין וחשבון על פעילותה אחת לתקופה וכן את הזכות לעיין במסמכים הקשורים לפרויקט. בכל אופן, עם כניסתו של עורך דין להתחדשות עירונית האמון על ייצוג הדיירים לתמונה, עליו לבחון שהחלטות שהתקבלו על ידי הנציגות התקבלו כדין, ועל פי הסמכויות שיש בידיה.
איך ניתן להבטיח שהנציגות תפעל לטובת האינטרסים של כלל הדיירים?
כפי שראינו, לנציגות הבית המשותף סמכויות רבות ונרחבות גם אם הן תחומות. בנוסף, לנציגות תקשורת ישירה עם גורמים שונים המעורים בפרויקט, בהם היזם, יועצים מקצועיים, עורך דין מטעם דיירים ועוד. לפיכך, לא אחת עולה השאלה מצד יתר הדיירים, איך ניתן להבטיח שחברי הנציגות לא ינצלו את מעמדם לקבלת זכויות עודפות שונות או להפקות טובות הנאה אישיות בכלל, וביחס ליתר הדיירים בפרט.
כפי שציינו, בראש ובראשונה על הדיירים לבחור בחברי נציגות שהם נותנים בהם אמון רב. בנוסף, קיימים מספר מנגנוני ביקורת שנועדו להבטיח שחברי הנציגות לא יחרגו מהרשאה או ינצלו את מעמדם. בין היתר, על חברי הנציגות לפעול בשקיפות מוחלטת ולעמיד לעיון דיירים כל מסמך רלוונטי הנוגע לפרויקט, לפי דרישה. מנגנון נוסף, הוא כתב התחייבות של חברי הנציגות כלפי הדיירים עליו הם חותמים עם מינויים לנציגות, לפיו הם מתחייבים לנהוג בשקיפות, ולא לפעול בחוסר הרשאה או להפיק רווח אישי מתפקידם. לבסוף, מנגנון הביקורת היעיל ביותר הוא כאמור עורך הדין מטעם הדיירים, שתפקידו לבחון שהנציגות פועלת כדין, אינה חורגת מהרשאה, ובמידת הצורך להתריע בפני יתר הדיירים אם התנהלותה אינה כשורה. מן הטעם הזה, חשוב שעורך הדין שמייצג דיירים בפרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38 יהיה עצמאי לחלוטין לא רק מול היזם, אלא אף מול הנציגות כדי שיוכל להתריע אם פעילותה אינה כשורה. כדי להבטיח את עצמאות עורך הדין מול הנציגות, מומלץ לקבוע שסיום ההתקשרות בין עורך הדין לבעלי הדירות יהיה חייב להיעשות בהחלטת בעלי הדירות עצמם, ולא בהחלטת הנציגות בלבד.
משרדנו מתמחה בליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 וכן בפרויקטים של פינוי בינוי כבר מהשלבים הראשונים של בחירת נציגות דיירים, ולכל אורך ההליך עצמו. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בעניין, בלחיצה כאן.
