הסכם "נון שופ" (Non Shop) בהתחדשות עירונית כל מה שחשוב לדעת:
עם הזינוק בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות, אנו עדים לא אחת לפרויקטים רבים שנתקעו ונתקעים בשל מחלוקות קשות בין יזמים לבין דיירים – מחלוקות אשר לא אחת מוצאות את דרכן לבית המשפט וגורמות לסחבת של שנים בקידום פרויקטים.
בחלק גדול מהמקרים, המקור לסכסוך בין יזמי התחדשות עירונית לבין דיירים בפרויקט של התחדשות עירונית הינו בהסכם הראשוני שנחתם בין הצדדים, הוא הסכם המכונה הסכם "נון שופ" (Non Shop). הסכם זה, עשוי לכבול כבר בשלבים הראשונים את הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית ליזם מסוים – לעיתים לתקופות ממושכות של שנים – גם אם מלכתחילה לא הבינו הדיירים כי זהו המצב. מכאן, ועד לסכסוך משפטי שיכול לגרום לתקיעה של הפרויקט, הדרך עשויה להיות קצרה.
מה זה הסכם Non Shop?
הסכם "נון שופ", או בשמו הנוסף "הסכם התחייבות להימנעות מניהול מו"מ", הינו הסכם ראשוני שנחתם בין יזם או מארגן של פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית לרבות תמ"א 38 ופינוי בינוי, לבין דיירים להם מוצע הפרויקט. מטרת ההסכם הינה לאפשר ליזם לבצע בדיקות ראשוניות שונות הנוגעות לאפשרות לקיים פרויקט של התחדשות עירונית במקרקעין או לבחון את כדאיותו הכלכלית. בדיקות אלו, כרוכות בעלויות בהן נושא נושא היזם, והן מתקיימות ביחס לכל פרויקט של התחדשות עירונית – בין אם תמ"א 38/1 לחיזוק מבנים, תמ"א 38/2 הכוללת הריסה של מבנה ובנייתו מחדש, או פינוי בינוי הכולל הרסה של מתחם רחב (לרוב מספר בניינים) ובנייתו מחדש. על מנת להבטיח כי השקעתו הראשונית של היזם בבדיקות אלו לא תרדנה לטמיון, חותמים הדיירים בפרויקט על הסכם "נון שופ", במסגרתו מתחייבים הם שלא לנהל מו"מ עם יזם אחר ביחס לפרויקט, לתקופה מוגבלת בזמן.
האם הסכם Non Shop הינו הסכם מחייב?
חתימה על הסכם נון שופ המגביל את בעלי המקרקעין המיועדים לפרויקט התחדשות עירונית מקיום מו"מ ובחינת אלטרנטיבות אחרות מיזמים נוספים לתקופה ממושכת אינה עניין של מה בכך, ויוצרת יחסים משפטיים בין היזם לבין הדיירים, שלהם משמעויות רבות. כמשרד עורכי דין המייצג דיירים רבים בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית, אנו שמים לב לא אחת שישנה נטייה מצד יזמים להציג לדיירים את הסכם הנון שופ כהסכם "לא מחייב", ולעיתים ככזה "שאין מה להפסיד" מחתימה עליו. חשוב לדעת שאין זה המצב כאמור. הסכם הנון שופ הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין, המגביל בצורה ממושכת את הדיירים מניהול מו"מ עם יזמים אחרים, ומאפשר תקופת בלעדיות ליזם איתו הוא נחתם. במקרים מסוימים שנפרט עליהם בהמשך, הסכם נון שופ עשוי לכבול את הדיירים ליזם ספציפי למשך שנים ארוכות ולסכל מכרז יזמים גם אם נראה היה מלכתחילה שמדובר בהסכם הכובל את הדיירים ליזם למשך חודשים בודדים.
מהם הדגשים החשובים שיש לשים לב אליהם בחתימה על הסכם Non Shop?
כאמור, מאחר ומדובר בהסכם שלו משמעויות רבות היוצר יחסים משפטיים בין היזם לבין הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית עתידי, ישנם מספר דגשים שחשוב לשים לב אליהם בעת חתימה על הסכם "נון שופ" עם יזם. בראש ובראשונה, המלצתנו לדיירים היא להיות מיוצגים על ידי עורך דין להתחדשות עירונית מטעמכם כבר בשלב זה שגם יערוך מגוון בדיקות רקע על היזם (לחצו כאן לקריאה נוספת על ההבדל בין ייצוג ע"י עו"ד מטעמכם, לייצוג ע"י עו"ד המובא מטעם היזם). עורך דין להתחדשות עירונית מטעמכם, יידע כבר בשלב זה להבטיח כי ההסכם עליו תחתמו יהיה מוגבל מבחינת משך הזמן שלו לפרקי זמן קצרים וקבועים מראש (קצרים יותר אף מתקופות המקסימום הקבועות בחוק כפי שנפרט בהמשך). באופן זה, עורך דין להתחדשות עירונית אותו תבחרו יוכל להבטיח כבר בשלב זה כי פרקי הזמן הקבועים בהסכם יתחמו בצורה ברורה את משך הזמן בו יכול היזם לבצע את בדיקותיו, וזאת בהלימה ישירה להיקף הפרויקט ומורכבותו. בנוסף, עורך הדין יבטיח כי היזם יעמוד בכל הוראות החוק המאסדרות את תחום הסכמי הנון שופ, הוראות שנכנסו לתוקף בשנת 2017 במסגרת 'חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017'. לצד אלו, עורך דין להתחדשות עירונית יבטיח כי ההסכם יכלול מראש סעיפים שונים שיאפשרו את השתחררותכם מההסכם במידה והיזם לא יפעל כמקובל או במהירות הנדרשת לביצוע בדיקות הכדאיות, ובכך תוכלו למנוע עיכובים מיותרים בקידום הפרויקט.
לצד עניינים מהותיים אלו שנכון שעורך דין להתחדשות עירונית מטעמכם יפעל להכנסתם או ניסוחם בהסכם הנון שופ עליו אתם עתידים לחתום, הרי שבמסגרת החוק נקבעו סעיפים טכניים וספציפיים שאמורים להיות כלולים בכל הסכם, ובהם הפרטים הבאים: פרטי המארגן/היזם במלואם; מועד חתימת ההסכם והמועד הקובע ממנו נספרת הגבלת ניהול המו"מ; הבהרות כי התמורה שיקבל בעל הדירה בפרויקט תיקבע במסגרת העסקה עצמה ולא בהסכם הנון שופ. לצד אלו קובע החוק מספר הוראות שנועדו להבטיח את שקיפות היזם כלפי בעלי הדירות ביחס לאינטרסים שלו בפרויקט.
לכמה זמן תקף הסכם Non Shop מול יזם בפרויקט התחדשות עירונית?
עד כניסתו של החוק לתוקף בשנת 2017, לא הייתה הגבלה על משך הזמן שניתן לכבול את הדיירים בהסכם נון שופ, ויזמים היו נוטים לקבוע תקופות ארוכות ככל הניתן בהסכם, בהן היו מוגבלים הדיירים מכניסה למו"מ עם יזם אחר.
עם חקיקת החוק, הוגבלה תקופת תוקפו של הסכם הנון שופ הן בעסקאות של תמ"א 38 לחיזוק מבנים, והן בעסקאות של פינוי בינוי (לרבות תמ"א 38/2). בכל הקשור לפינוי בינוי נקבע בחוק, כי הסכם הנון שופ יהיה בתוקף למשך שישה חודשים ממועד חתימתו. היה ובתוך תקופה זו הצליח היזם להתקשר בהסכם נון שופ עם 50% מהדיירים (ובמקרים ספציפיים אף עם 40% או 35% מהדיירים), הרי שתוקף הסכם הנון שופ מוארך ל 18 חודשים ממועד חתימתו. במידה ובתוך 18 החודשים נחתם הסכם נון שופ עם שני שליש מהדיירים, או שנחתם כבר הסכם פינוי בינוי עם 50% מהדיירים (ובמקרים ספציפיים אף עם 40% או 35% מהדיירים), הרי שהסכם הנון שופ יעמוד בתוקפו למשך שנתיים ממועד חתימתו. ככל ובתוך השנתיים האמורות הופקדה ע"י היזם תוכנית לפינוי בינוי במקרקעין בגופי התכנון, יעמוד ההסכם בתוקפו למשך ארבע שנים נוספות ממועד הפקדת התוכנית.
בכל הקשור לפרויקטים של תמ"א 38 שאינם כוללים הריסה ובניה אלא חיזוק של המבנה, נקבעו תקופות אחרות בחוק למשך תוקפו של הסכם נון שופ. ככלל, בתמ"א 38 שאינו כולל הריסה, הסכם נון שופ יהיה בתוקף למשך שישה חודשים ממועד חתימתו. היה ובתוך תקופה זו הצליח היזם להתקשר בהסכם נון שופ עם 50% מהדיירים (ובמקרים ספציפיים אף עם 40% מהדיירים), הרי שתוקף הסכם הנון שופ מוארך ל 12 חודשים ממועד חתימתו. במידה ובתוך 12 החודשים נחתם הסכם נון שופ עם ארבע חמישיות מבעלי הדירות, או שנחתם כבר הסכם להוצאת התוכנית לפועל עם שליש מהדיירים, הרי שהסכם הנון שופ יעמוד בתוקפו למשך 18 ממועד חתימתו. ככל ובתוך 18 החודשים האמורים נקלטה ע"י היזם בוועדה המקומית לתכנון ובנייה תוכנית בנוגע למקרקעין והתבקש היתר בניה, יעמוד ההסכם בתוקפו למשך 36 חודשים ממועד חתימתו.
האם ניתן לקצר את משך תוקפו של הסכם נון שופ?
קיצור תקופת הסכם נון שופ שנחתם מול יזם אינה עניין של מה בכך, שכן אף יזם לא יסכים בקלות לוותר על פרויקט שבו החל להשקיע משאבים רבים. לכן, כפי שציינו, ישנה חשיבות מכרעת לליווי וייצוג ע"י עורך מומחה דין להתחדשות עירונית כבר בשלבי החתימה על ההסכם. עורך דין להתחדשות עירונית אשר יבטיח כי ההסכם יכלול מראש סעיפי יציאה במידה ויתגלו אי אלו קשיים או בעיות בפעילות היזם, לרבות עיכובים שונים. רק בדרך זאת ניתן להבטיח את קיצור הסכם נון שופ, שאחרת הדבר יכול להוביל להליכים משפטיים יקרים ומורכבים מול היזם, שיובילו בתורם אף לעיכובים משמעותיים בפרויקט.
משרדנו, הינו מהמשרדים המובילים בישראל בליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 וכן בפרויקטים של פינוי בינוי כבר מהשלבים הראשונים של ההתקשרות מול היזם ובחירתו, ונשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בעניין. לקבלת מידע נוסף תוכלו לפנות אלינו בכל שאלה בלחיצה כאן.
