תחום ההתחדשות העירונית נמצא בצמיחה מתמדת זה מספר שנים רצופות. התחדשות עירונית ממלאת אחר שתי פונקציות: הראשונה, הגדלת היצע הדירות בשוק, בעיקר בפרויקטים הכוללים פינוי בינוי או תמ"א 38/2. השנייה, הינה שיפור איכות חייהם של הדיירים המתגוררים בבניינים ישנים, עם תשתיות לקויות, אשר אינם בטיחותיים ואינם עמידים בפני רעידות אדמה.
לצד היבטים אלו, בתחום ההתחדשות העירונית קיימים אינטרסים כלכליים ברורים. מצד היזם, קיימים אינטרסים כלכליים שבבסיסם הרצון להשיא את התשואה המקסימאלית אותה יכול היזם להשיג מהפרויקט וזכויות הבניה בו. מצד הדיירים, ההתחדשות העירונית מהווה הזדמנות לקבל דירה חדשה, גדולה ומרווחת, עם שטח מטרי עדיף וזכויות נוספות (כדוגמת חניה, מחסן, וכד').
אינטרסים כלכליים אלו – הן של היזם והן של הדיירים, אמורים לבוא לידי ביטוי במסגרת שורת הסכמים הנחתמים בין הצדדים – הדיירים והיזם. האינטרסים של כל אחד מהצדדים, מיוצגים ובאים לידי ביטוי ע"י עורכי הדין שלהם. כך, בעוד שעורכי הדין של היזם אמורים לדאוג לאינטרסים הכלכליים של היזם בפרויקט, הרי שעורכי הדין של הדיירים אמורים לדאוג לאינטרסים של הדיירים בפרויקט. ביחס לדיירים, על עורך הדין לדאוג לא רק לאינטרסים הכלכליים של הדיירים, כי אם חובה עליו לפעול להגנה על אינטרסים נוספים של הדיירים – כדוגמת בטוחות שונות שעל היזם לספק לדיירים בפרויקט של התחדשות עירונית (לחצו כאן לקריאה נוספת על הבטוחות), עמידה בלוחות זמנים מצד היזם בפרויקט, ועוד נושאים רבים שנועדו להבטיח כי הדיירים ייהנו אף הם מהפרויקט ויקבלו לידיהם דירה חדשה עם זכויות עדיפות.
עורך דין לייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית הממונה על ידי היזם – ניגוד עניינים מובנה?
בחלק לא מבוטל מהמקרים, עמידה על האינטרסים של הדיירים, באה בהכרח על חשבון האינטרסים של היזם בפרויקט. על עורך הדין של הדיירים, לעמוד בתוקף על כלל האינטרסים של הדיירים בפרויקט, ולהבטיח כי יקבלו מהמקרקעין שבבעלותם את התמורה המקסימאלית הניתנת בנסיבות העניין. נוסף לכך, על עורך דין לייצוג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית לדאוג ולהבטיח כי היזם יספק את כלל הבטוחות והערבויות המגיעות לדיירים מהיזם. עמידה זאת על האינטרסים של הדיירים כרוכה לא אחת בניהול מו"מ מורכב וקשיח מול היזם כבר בשלב החתימה על הסכם "נון שופ" (Non Shop) בשמם של הדיירים (לחצו כאן לקריאה נוספת על הסכם "נון שופ" ומשמעויותיו).
אלא, שלא אחת, אנו עדים לכך שעורך הדין שאמור לייצג את האינטרסים של הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית, מוצע לדיירים על ידי היזם עצמו ולמעשה ממונה על ידו. כלומר, היזם עצמו, דואג "לשדך" לדיירים עורך דין שלו היכרות מוקדמת איתו, אשר ייצג את הדיירים והאינטרסים שלהם מול אותו יזם. לא צריך להרחיב ולהסביר, כי במקרה כזה, קיים חשש מהותי שעורך הדין שאמור לייצג את האינטרסים של הדיירים ואשר הוצע ושודך להם על ידי היזם שלו היכרות מוקדמת איתו, עשוי להיות בניגוד עניינים שיפגע משמעותית ביכולת שלו לעמוד בצורה איתנה על האינטרסים של הדיירים מול היזם. יזמים רבים מבינים את הדבר, ומן הטעם הזה מפצירים לא אחת בדיירים לקבל ייצוג של עורך דין שאותו הם מכירים, מתוך הנחה כי עורך דין שהובא על ידם לפרויקט עשוי להיות "נוח" יותר עבורם. דבר זה, עשוי לעלות בסופו של דבר לדיירים ביוקר, ויש להימנע ממנו.
ייצוג משפטי בלתי תלוי על ידי עורך דין להתחדשות עירונית שנבחר על ידי הדיירים בלבד
כאמור, עורך דין שאמור לייצג את הדיירים אשר מובא על ידי היזם, עשוי להיות בניגוד עניינים ובתחושת מחויבות ליזם, שעשויה לפגוע בצורה משמעותית בהגנתו על האינטרסים של הדיירים בפרויקט. זאת, בפרט, כאשר הגורם שמממן את ייצוג הדיירים הינו היזם, באופן שבו עוה"ד לא זו בלבד שמשודך הוא לדיירים על ידי היזם, הרי שהוא גם מקבל את שכר טרחתו ישירות מהיזם אשר עשוי להזכיר לעורך הדין במקרה של מחלוקת עם היזם כיצד הגיע לפרויקט. בנוסף, ניגוד עניינים זה יכול להתרחש ולעלות ביתר שאת כאשר עורך הדין צריך לערוך בדיקות שונות בנוגע ליזם טרם ההתקשרות איתו, או כאשר עולה צורך להחליף את היזם בפרויקט, או במקרה קיצון אף להביא לביטול הסכם פינוי בינוי או ביטול הסכם תמ"א 38 שנחתם עם אותו היזם בשל אי עמידתו בהתחייבויותיו (לחצו כאן לקריאה על ביטול הסכם פינוי בינוי ותמ"א 38).
מן הטעם הזה, המלצתנו לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית הינה בראש ובראשונה לדאוג לייצוג על ידי עורך דין בלתי תלוי מטעמם, שלא הובא ולא הוצע על ידי היזם. רק עורך עצמאי, שאין לו שום מחויבות קודמת ליזם ושלא "שודך" על ידו, יוכל לעמוד על האינטרסים של הדיירים ביתר שאת, ולדאוג כי יקבלו וימצו הם את מלוא זכויותיהם בפרויקט – תוך הגנה מקסימאלית על האינטרסים שלהם. היזם, מנגד, חייב לכבד כל החלטה של הדיירים בעניין הייצוג ולממן את הייצוג שלהם ביחס לכל עורך דין שיבחרו, גם אם הוא לא הובא מטעם היזם. בנוסף, חשוב להזכיר, כי על הסכם שכר הטרחה להיחתם ישירות בין עורך הדין לדיירים, והיזם אינו אמור להיות צד להסכם שכר טרחה זה (לחצו כאן לקריאה נוספת על בחירת עורך דין לפינוי בינוי ותמ"א 38 מטעם הדיירים והדגשים בעניין הסכם שכר הטרחה).
רק כך, יכולים הדיירים להבטיח כי הייצוג בעסקה החשובה ביותר של חייהם – עסקה הנוגעת לביתם – נעשית באמצעות ייצוג בלתי תלוי של עורך דין להתחדשות עירונית מטעמם, שמחויבותו הינה לדיירים שאותם הוא מייצג ולהם בלבד.
משרדנו, מתמחה בליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 וכן בפרויקטים של פינוי בינוי כבר מהשלבים הראשונים של ההתקשרות מול היזם ובחירתו, ומעניק לווי משפטי בלתי תלוי בתחום. לקבלת מידע נוסף תוכלו לפנות אלינו בכל שאלה בלחיצה כאן.
