כאשר מפשטים את הדברים, פרויקט של התחדשות עירונית בו נהרס בניין ותחתיו מוקם בניין חדש עם מספר דירות גדול יותר, הינו עסקת קומבינציה לכל דבר ועניין. בעסקה זאת, הדיירים נותנים ליזם זכויות בנייה בקרקע, ובתמורה לכך מקבלים מגוון תמורות – בהן דירה חדשה, תוספת של מטרים בשטח הדירה, חניה, מחסן, ממ"ד, ועוד. היזם, מצדו, אמור לכסות את עלויות הבנייה וכן להישאר עם רווח יזמי מסוים, וזאת באמצעות הגדלת מספר הדירות שניתן לבנות במום בו עמד הבניין שנהרס.
כאשר בוחנים את הדברים בצורה מופשטת זאת, ניתן להבין כי כמו בכל עסקת קומבינציה, גם בעסקאות של התחדשות עירונית לדיירים קיים אינטרס מובהק לדאוג לכך שהם יקבלו את מירב התמורות האפשריות מאת היזם, וזאת כנגד זכויות הבניה שהוא צפוי לקבל במקרקעין שבבעלותם.
מטרותיו העיקריות של מכרז יזמים בפינוי בינוי ותמ"א 38
כאשר נקודת המוצא היא כי על דיירים לשאוף למקסם את התמורות שהם יקבלו מיזם מסוים בפרויקט של התחדשות עירונית חלף דירותיהם הישנות, נכנסים דיירים רבים למו"מ מול היזם על התמורות שאותן הם יקבלו במסגרת הסכם פינוי בינוי אות תמ"א 38.
אחת מהדרכים להשוות בין התמורות אותן מצעים יזמים שונים וכל שכן להבטיח את קבלת התמורה המקסימאלית, היא באמצעות קיום הליך שנקרא "מכרז יזמים". המדובר בהליך "תחרותי", בו מציעים יזמים שונים את התמורות שהם מוכנים לתת לדיירים, כאשר בסופו של דבר הדיירים ישאפו לבחור את ההצעה אשר בה מוצעת להם על ידי יזם מסוים התמורות הגבוהות ביותר.
נדגיש, כי הליך של מכרז יזמים אינו ייחודי לפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ופינוי בינוי בפרט, והוא מהווה פרקטיקה נפוצה ומקובלת בענף הבנייה. יחד עם זאת, להליך של מכרז יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית מאפיינים ייחודיים, עליהם נעמוד בהמשך.
לצד בחינת התמורות שיזמים שונים מציעים מתוך שאיפה להתקשר עם יזם שמציע את התמורות הגבוהות ביותר, למכרז יזמים יכול להיות יתרון גם בבחירת היזם שמציע את הבטוחות הטובות והמקיפות ביותר. כידוע, בפרויקטים של תמ"א 38 בכלל ופרויקטים הכוללים הריסה של הדירות הישנות בפרט (כדוגמת פינוי בינוי ותמ"א 38/2), ישנה חשיבות מכרעת לבטוחות והערבויות אותן היזם מספק לדיירים. בטוחות אלו, נועדו להגן על הדיירים לבל יאבדו את דירותיהם במקרה של היקלעות הפרויקט לקשיים, וכן להבטיח את מלוא זכויותיהם (לחצו כאן להרחבה על הבטוחות והערבויות השונות בפרויקטים של התחדשות עירונית וחשיבותן). באופן זה, מכרז יזמים מאפשר אף לבחור ביזם שמעניק את הבטוחות המקיפות והטובות ביותר לדיירים, לצד התמורות הגבוהות ביותר.
האם נכון בכל פרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38 לקיים מכרז יזמים?
לאחר שעמדנו בקצרה על היתרונות של מכרז יזמים, חשוב לציין כי מדובר בהליך שאינו חף מחסרונות, ואשר אינו מתאים לכל פרויקט.
ראשית, קיומו של מכרז יזמים אפשרי לרוב כאשר הדיירים טרם חתמו מול יזם מסוים על הסכם "נון שופ", או לאחר פקיעתו. כלומר, מכרז יזמים יתאפשר כאשר הדיירים הם אלו שמניעים את הפרויקט, ופותחים בהליך של מכרז יזמים עם עורך דין להתחדשות עירונית מטעמם. אלא, שניסיוננו בייצוג דיירים בפרויקטים רבים של פינוי בינוי ותמ"א 38 מלמד, כי בחלק הגדול של המקרים יזם מסוים שפונה לדיירים הוא זה שמניע את ההליך, ולאו דווקא הדיירים עצמם. מכאן, ועד החתמתם של הדיירים על הסכם "נון שופ" שעשוי לסכל את קיומו של המכרז או להפוך אותו למורכב יותר, הדרך קצרה. לכן, כאמור, המלצתנו לדיירים היא לא לחתום על אף מסמך מול היזם לרבות לא על הסכם "נון שופ", כל עוד הם לא מיוצגים על ידי עורך דין להתחדשות עירונית שהובא מטעמם ולא מטעם היזם (על חשיבות ייצוג הדיירים על ידי עורך דין שלא מובא מטעם היזם ניתן לקרוא כאן).
שנית, קיומו של מכרז יזמים עשוי בחלק מהמקרים להביא לעיכובים משמעותיים בפרויקט. הדבר נכון במיוחד כאשר מתגלעים חילוקי דעות בין הדיירים לבין עצמם בקשר לאופן בחירת ההצעה הזוכה, והתמהיל שיש לתת לרכיבי ההצעה השונים. דיירים מסוימים יעדיפו יזם שמבטיח תמורות גבוהות, בעוד שאחרים עשויים להעדיף יזם שמבטיח תמורות נמוכות יותר, אך בטוחות טובות יותר או שהוא בעל ניסיון רב יותר.
שלישית, מאחר וההליך המכרזי נעשה ע"י הדיירים, הרי שעליהם לשאת בשכ"ט עורך דין מטעמם, וזאת עד לבחירת היזם. כאשר מדובר בעסקאות התחדשות עירונית שהן בבסיסן עסקאות "נטו" בהן הדיירים אינם אמורים לשאת בעלויות כלשהן אלא רק היזם, לא אחת הדבר מסכל את האפשרות לצאת למכרז יזמים אך מן הטעם הזה בלבד.
רביעית, בשונה מבעבר, הרי שבשל רגולציה תכנונית הן של וועדות התכנון והן של הרשויות המקומיות, התמורות המוצעות על ידי היזמים כיום לדיירים עשויות להיות מלכתחילה די זהות. לכך יש להוסיף אף שיקולי פטור ממס הניתן עד תוספת מטרים מסוימת בלבד. לכן, להבדיל מלפני מספר שנים, כיום היזמים אינם יכולים להתחרות על לב הדיירים עם תמורות מפליגות. יתירה מכך: יזם המבטיח תמורות חריגות או כאלו ששוחקות את הרווח היזמי שלו, אמור להדליק נורות אדומות לדיירים, שכן ההתקשרות עמו עשויה להיות מסוכנת מאוד עבורם.
לכן, בשוק בו רף התמורות המקובל והמוכתב על ידי רגולציה ותקני שמאות, למכרז יזמים לא אחת קיימים יתרונות מועטים מאוד, שאינם מצדיקים את קיום ההליך. חלף קיומו של הליך מכרזי, המלצתנו לדיירים היא לבחור עורך דין להתחדשות עירונית הבקיא בתחום, אשר ינהל וימקסם את המו"מ באופן ישיר מול יזמים שונים, או היזם שמולו נחתם הסכם "הנון שופ", תוך מתן דגש לפרטים נוספים מלבד התמורות עצמן – כמו עניין הבטוחות ושאר הנושאים שיש לבדוק טרם התקשרות עם יזם כזה או אחר (לחצו כאן לקריאת המדריך לבחירת יזם לפינוי בינוי או תמ"א 38). בנוסף, במקום הליך מכרזי, ניתן לבדוק את הוגנות התמורות באמצעות שמאי מטעם הדיירים, תוך קביעת מנגנונים מתאימים בהסכם פינוי בינוי.
דגשים חשובים לקיום מכרז יזמים בפינוי בינוי ותמ"א 38
כאמור, בעוד מכרז יזמים אינו דרש בהכרח בחלק גדול מעסקאות של התחדשות עירונית ואף אינו מהווה פרקטיקה רווחת בתחום הפינוי בינוי והתמ"א 38, הרי שיש מקרים שבהם כן יהיה מוצדק לקיים מכרז יזמים. במקרים אלו, חשוב לשים לב לדגשים הבאים: בראש ובראשונה, על הדיירים לבחור עורך דין להתחדשות עירונית מטעמם, אשר יכתוב וינהל את המכרז. המלצתנו היא לבחור בעורך דין המתמחה בייצוג דיירים בפינוי בינוי ותמ"א 38, אשר ניהל בעבר מכרזי יזמים בתחום. לצד זאת, על עורך הדין לקיים הליך מכרזי, לא לפני שנקבעה בהסכמת הדיירים שיטת ניקוד ובחירה של ההצעות השונות. בנוסף, ועל מנת להימנע מתביעות מצד יזמים שלא זכו במכרז וכן בכדי שניתן יהיה להשתחרר מיזם שהוכרז כזוכה במכרז אך לבסוף התגלה כי אינו מתאים, על עורך הדין לנסח את מסמכי המכרז באופן שיאפשר לדיירים שיקול דעת מירבי בבחירת היזם וכן בסיום התקשורת, אף עם יזם שנבחר בהליך המכרזי. המדובר כאמור במלאכה מורכבת הדורשת ניסיון וידע רב, שכן ניסוחים גורפים או כלליים מדי עשויים להרתיע יזמים מלגשת למכרז מלכתחילה. באופן זה, מומלץ לתת עדיפות לעורכי דין בהם קיימת אף מחלקת ליטיגציה מסחרית שתיתן מענה במקרה שבו יזם שלא נבחר ינסה לעכב את ההליך או במקרה שבו יעלה צורך לבטל זכיה של יזם במכרז (לחצו כאן לקריאה על ביטול הסכם פינוי בינוי או על החלפה של יזם).
כאמור, ליווי צמוד של עורך דין מטעם הדיירים המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית ובעל ניסיון בעריכת מכרזים מסוג זה ובניהול מו"מ מטעם הדיירים מול היזם, עשוי להביא לתועלת לדיירים בהליך המכרזי ובתמורות אותן יקבלו בכלל, בפרויקטים שבהם כאמור נכון לקיים הליך כזה.
משרדנו, מתמחה בליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 וכן בפרויקטים של פינוי בינוי כבר מהשלבים הראשונים של ההתקשרות מול היזם ובחירתו, וכן בעריכת מכרזי יזמים בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38) וניהול הליכים בתחום. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בעניין, בלחיצה כאן.
