רבי גילר משרד עורכי דין

רישום דירה על שם הילד או בן משפחה – סוף מעשה במחשבה תחילה

רכישת דירה על שם בן משפחה – דרך לחיסכון במס רכישה, או פתח להסתבכות עתידית?

רישום דירה על שם הילד או בן משפחה נראה מפתה ורבים נוטים לראות בו תכנון מס לגיטימי. אלא שמלבד הבעיות החוקיות שהוא עשוי לעורר אם נעשה באופן מלאכותי, הרי שהוא מהווה פתח לשלל בעיות שרצוי להימנע מהן מלכתחילה:

עו"ד אסף גילר

רוכשי דירות רבים פונים למשרדנו בשאלה המלווה תמיד בחיוך ספק נבוך, ספק ערמומי, בנוסח זה: "האם ניתן  לרשום את הדירה על שם בן משפחה, ילד או אח, ולחסוך כך במס רכישה?"

אותם לקוחות ניזונים משמועות, דיס-אינפורמציה ומידע חלקי, אשר עוסק אך ורק בהיבט הצר של מס הרכישה בעת רכישת דירה, ולפיו, על פניו, אכן נראה שאפשר "לפצח את השיטה", ובמקום לרכוש דירה ולרשום אותה על שם הרוכש שכבר יש לו דירה אחת על שמו – לרשום את הדירה על שם בן משפחה, בדרך כלל אחד הילדים.

באופן זה, מס הרכישה אשר יחול על העסקה יהיה מס הרכישה החל על "דירה יחידה", הכרוכות בפטור ממס עד לשווי של כ- 1.8 מיליון ₪ (נכון ל- 2022), באופן שיכול לחסוך עשרות אלפי שקלים (ולעיתים אף מאות אלפי שקלים), לעומת האלטרנטיבה – תשלום מס רכישה כדירה שאינה דירה יחידה אשר המס בגינה גבוה משמעותית. המס הגבוה על דירה שנייה ואילך נזכיר, נוצר מלכתחילה משיקולי מדיניות אשר נועדו לנסות ולצמצם את הביקוש לדירות להשקעה, ללא הצלחה יתרה עד כה, יש לציין.

רישום דירה על שם בן משפחה – אליה וקוץ בה

למען האמת, התשובה לשאלה היא – כן. אכן, רישום הדירה על שם בן משפחה (בגיר – מעל גיל 18) בהחלט עשוי לחסוך כאמור עשרות אלפי שקלים במס הרכישה, בהנחה שלאותו קרוב משפחה אין דירה נוספת, כך שהדירה הרלוונטית תהיה דירתו היחידה. כאשר ההסדר הוא אמיתי, כלומר, כאשר יש היגיון והסבר משפטי וכלכלי במבנה העסקה, מדובר במהלך חוקי ולגיטימי לחלוטין.

אבל בכך לא מסתכמות הבעיות, אלא רק מתחילות. מעבר לחיסכון המיידי במס רכישה, המהלך הזה מייצר בעיות משפטיות שיכולות להיות סבוכות ביותר ויקרות הרבה יותר מהחיסכון במס הרכישה. המשמעות של רישום הדירה על שם צד שלישי, אפילו כשמדובר בבן משפחה אמין שהקשר עימו קרוב, היא שהדירה באמת של אותו קרוב, לכל דבר ועניין! לא "כאילו", ולא "זמנית", אלא שלו. ממש.

ישאל השואל "אז מה?", הרי אנחנו סומכים על אותו קרוב כמו על עצמנו. בבוא היום הוא ימכור את הדירה ויחזיר לנו את הכסף, בלי לשאול שאלות ובלי להקשות. נכון, במקרים רבים זה באמת יכול להסתדר. אלא שניסיון החיים מלמד שלא תמיד הדבר בכלל בשליטתו של אותו אדם שכל כך סמכנו עליו.

הבעיה מתעוררת לעיתים קרובים כשההורים מתבגרים ופונים למשרדנו בבקשה לערוך עבורם צוואה. במסגרת הצוואה, מתפתלים באי נוחות על הכיסא ומסבירים כי בבעלותם מספר נכסי נדל"ן שהם היו מעוניינים להוריש לכל ילדיהם – באופן שווה – אבל יש איזו דירה שרשומה על שם אחד הילדים, "באופן פורמאלי בלבד", כביכול.

בשלב זה מתבררת האמת המרה, שאנחנו כעורכי דין נאלצים לשקף: אדם אינו יכול להוריש את שאינו שלו. מכאן, שאם יש נכס שאינו רשום על שמכם – אין לכם שום שליטה לגביו, לא בחייכם ולא לאחר לכתכם ואין שום אפשרות להוריש אותו לילדים באופן שווה (אלא בצוואה של אותו בן משפחה שהנכס רשום על שמו).

במקרה הטוב, תינתן הסכמת אותו בן משפחה להעביר במתנה את הזכויות בדירה במתנה להורים או את החלק היחסי ליתר אחיו – פעולה אשר בדרך כלל דורשת תשלום שכר טרחת עורך דין ותשלומי מס רכישה (בשיעור מופחת).

במקרה הרע, אותו בן משפחה, אשר בינתיים אולי הפך לבעל משפחה משלו ונזכר שזכה ליחס מפלה לרעה לעומת אחיו וכעת הגיע הזמן לעשות את החשבון וההתחשבנות שלו עם בני המשפחה, לעיתים קרובות, בלחץ בן הזוג או הילדים ומחליט לסרב בנימוס לבקשת ההורים ומתחיל סכסוך משפחתי לתפארת, שלא יועיל לאיש וישאיר את אותו בן משפחה עם הדירה על שמו.

לעיתים רחוקות יותר, העלילה מסתבכת יותר. תארו מקרה (אמיתי ונפוץ) בו אותו בן משפחה מתחתן ואז מתגרש, לאחר שהתגורר במשך שנים ארוכות ב"דירת הוריו" עם משפחתו שלו. במסגרת הליך הגירושין בן או בת הזוג  עשויים לדרוש ולקבל זכויות במחצית מהדירה.

כך, אותם הורים, אשר בסך הכל רצו להיות יצירתיים ולחסוך קצת במס רכישה, בפועל הביאו למצב שבו חצי מהדירה עוברת לכלתם (לשעבר) ולמשפחתה החדשה, שאין לה שום קשר איתם (ואולי אף נמצאים איתם בסכסוך של ממש).

היבטים נוספים הקשורים ברישום דירה על שם הילד או על שם קרוב משפחה

תיארנו לעיל דוגמאות להמחשה, אך חשוב לדעת שבמרוצת השנים מתרחשים אירועים רבים אשר משפיעים על הזכויות בדירה, כאשר היא אינה רשומה כראוי על מי שהיא אמורה להיות רשומה, ובכלל זה, למשל: פטירת ההורים, בטרם הוסדר העניין בינהם לבין אותו ילד או פטירת הילד אשר על שמו רשומה הדירה – אירוע אשר בהעדר צוואה, מעביר את הזכויות בדירה אוטומטית לבן/בת הזוג ו/או הצאצאים. אותו בן משפחה גם עלול למצוא עצמו מתמודד עם עיקולים או הליכי חדלות פרעון ובמקרה כזה הדירה אשר רשומה על שמו, עשויה להיות מעוקלת ולשמש כמקור לפרעון חובותיו. בנוסף, רישום דירה על שם הילד במקרים מסוימים עלול להוות עבירה של הלבנת הון, בדגש על הכשלת דיווח והסתרת מקור רכוש – באופן שעלול לסבך הן את ההורים והן את הילד (בהנחה שמודבר בבגיר).

אז מה בכל זאת עושים? ההמלצה שלנו היא "ללכת על בטוח" – להסדיר את הזכויות כמו שצריך, על שם מי שהדירה באמת שלו, לשלם את מס הרכישה ולישון טוב בלילה. אין לזה מחיר.

ומי שלא השתכנע ובכל זאת רוצה לנסות ולתכנן את מס הרכישה במבנה דומה, חייב לפנות לעורך דין לנדל"ן הבקיא במיסוי מקרקעין ולערוך מערכת הסכמים מסודרת, אשר כוללת בטחונות, הערות אזהרה מתאימות ואף רישום משכנתא לטובת ההורים על זכויותיו של בן המשפחה (כן, כאילו שאתם בנק). רישומים אלו יבטיחו לפחות את הכספים ושליטה כלשהי באפשרות למכור את הדירה ולשלוט בכספי התמורה בתרחישים לא נעימים, וכן יצמצמו את החשיפה המשפטית הכרוכה בעסקה מעין זאת.

משרד עורכי דין רבי גילר הינו מהמשרדים המובילים בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית בישראל. מחלקת הנדל"ן של המשרד מלווה הן רוכשים והן מוכרים בעסקאות נדל"ן שונות, תוך מתן מענה ופתרונות משפטיים בעסקאות אלו. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בלחיצה כאן

רבי-גילר משרד עורכי דין
להשיג את התוצאות הטובות ביותר

משרד עורכי הדין - 'רבי, גילר' הינו משרד עורכי דין בתל אביב, הנחשב לאחד מהמשרדים המובילים בתחום המשפט המסחרי. במשרד מחלקות שונות הנותנות מענה במגוון תחומי המשפט המסחרי וביניהן: ליטיגציה אזרחית ומסחרית, נדל"ן מסחרי, תאגידים, תביעות ייצוגיות וכן מחלקה המתמחה במשפט מנהלי ועתירות.

המשרד נותן מענה לחברות ותאגידים מהגדולים במשק הישראלי, לצד לקוחות פרטיים, והוא נכלל בדירוגים מובילים של חברות דירוג מרכזיות הסוקרות את הפעילות בתחום עריכת הדין, לרבות חברת הדירוג המובילה Dun & Bradstreet (דן אנד ברדסטריט).

* אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני.

מה נושאי המאמר בקצרה?
אהבתם? שתפו הלאה
מאמרים נוספים בנושא:
עורך דין פינוי בינוי
נדלן והתחדשות עירונית
מדריך לבחירת עורך דין לפינוי בינוי ותמ"א 38 מטעם הדיירים

בחירת עורך דין לפינוי בינוי או תמ"א 38 מטעם הדיירים לצורך ייצוגם בפרויקט התחדשות עירונית, הינה צעד שלו משמעויות רבות שצפוי להשפיע על הפרויקט ועל הבטוחות והתמורות שיקבלו הדיירים מאת היזם. על מה חשוב לשים לב בהליך בחירת עורך דין לפינוי בינוי או תמ"א 38 מטעם הדיירים, מה הסכם שכר הטרחה מולו צריך לכלול, וממה רצוי מאוד להימנע? הכל על הליך בחירת עורך דין לייצוג דיירים בפינוי בינוי או תמ"א 38:

להמשך קריאה >
מעוניינים לקבל מידע נוסף על הנושא
שאתם קוראים או לשוחח איתנו?

מלאו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:

איך נוכל לעזור?