ליקויי בנייה במבנים שנבנו במסגרת קבוצת רכישה – מי האחראי להם, כיצד ניתן לפעול ומול מי?

תחום קבוצות הרכישה בישראל ידע בעבר ימים טובים יותר, אך הוא עדיין תחום פעיל למדי – הן בקבוצות רכישה למגורים והן בקבוצות רכישה לנדל"ן מסחרי (בדגש על משרדים). בשוק נדל"ן עם מחירים גואים, קבוצות רכישה נתפסו בעבר ואף נתפסות כיום על ידי חלק מהציבור כדרך אטרקטיבית יותר לשים יד על נכס נדל"ן, וזאת בעלויות נמוכות יותר בהשוואה לרכישה ישירה מיזם.

יחד עם זאת, תחום קבוצות הרכישה היווה לא אחת כר פורה לשלל פרשות מתוקשרות בהן נותרו חברים בקבוצה בלי נכס ובלי כספם. כשלים רגולטוריים שונים, ובעיקר היעדר אסדרה חוקית של התחום על אף מספר הצעות חוק בעניין שלא הבשילו, מהווים כר פורה לשלל לקונות משפטיות שעשויות לפגוע בדיירים וברוכשים במסגרת קבוצות רכישה. אחת מהלקונות האלו בהן נעסוק, נוגעת לתחום האחריות על ליקויי בנייה במבנה שנבנה במסגרת קבוצת רכישה.

אחריות ובדק בקבוצת רכישה – כשאין גורם ברור הנושא באחריות מכח חוק

כאמור, בעוד רכישה מיזם של דירה או נכס מסחרי (כדוגמת משרדים) חוסה תחת הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הקובע תקופת בדק ואחריות ברורים וקצובים בהם על היזם לתקן ליקויים שהתגלו בממכר, אין זה המצב בכל הקשור למי שלקח חלק בקבוצת רכישה.

בקבוצת רכישה, חברי הקבוצה הם אלו שבונים את המבנה באמצעות התקשורת בהסכמים עם יועצים וקבלני ביצוע. במרבית הקבוצות, בדגש על אלו בהן יש משתתפים רבים, ארגון חברי הקבוצה והכוונתם נעשית על ידי גורם מארגן – שהוא לעיתים אף הגורם שהחזיק באופציה או בבעלות במקרקעין עליהם צפויה להתקיים הבניה.

התוצאה היא, כי בעוד שברכישה מיזם ישנן הוראות חוק ברורות ופשוטות למדי העוסקות בחובתו לתקן ליקויים שהתגלו במבנה, הרי שבתחום קבוצות הרכישה בו חברי הקבוצה הם "היזמים" בעצמם קיימת לקונה חוקית שאינה מסדירה באופן פרטני את חובות האחריות והבדק במבנים אלו.

הגשת תביעה בגין ליקויי בניה נגד הקבלן המבצע ויועצי הפרויקט

בהיעדר אסדרה חקיקתית פרטנית, במקרים בהם מתגלים ליקויי בניה במבנה שנבנה במסגרת קבוצת רכישה, הגורם הראשון מולו יש לפעול ולשקול נקיטת הליכים משפטיים הוא הוא הקבלן המבצע. במקרים של כשל תכנוני או כשלים הקשורים ביועצים, יש לפעול להגשת תביעה נגדם כתלות בסוג הליקוי.

כאמור, מצב זה שונה בתכלית מרכישה הנעשית על ידי היזם. שכן, במקרה זה, לדיירים יש כתובת אחת שנושאת באחריות למבנה ולליקויים – היא היזם. היזם, בתורו, יכול להוציא הודעת צד ג' כלפי הקבלן המצבע או יועצים שונים, אך אין זה מעניינם של הדיירים היזם, הוא בלבד, נושא האחריות לטיב המבנה כלפי הדיירים, גם אם יש לו אי אלו טענות כלפי הקבלן שביצע את העבודה בפועל.

מצב זה, כאמור, שונה בתכלית מקבוצת רכישה בה הדיירים הם למעשה היזמים, ולכן עליהם לפעול מול מי שהעניק להם שירותי בנייה וייעוץ באופן ישיר. מהטעם הזה בדיוק, תביעות אלו המוגשות על ידי חברים בקבוצת רכישה נגד מי שהעניקו שירותים לחברי הקבוצה, הינן תביעות מורכבות יותר, שכן בהיעדר כתובת אחת הנושאת באחריות על פי חוק, נוטים הצדדים בהליך המשפטי בתביעות אלו לצרף גורמים שלישיים ורביעיים להליכים ולסרבל אותם. כך, לדוגמא, בחלק גדול מהמקרים בהם נתבע קבלן מבצע, תולה הוא את הכשל בתכנון ומצרף לתביעה יועצים מסוימים, אשר בתורם מצרפים גורמים רביעיים וכך הלאה.

תקופת האחריות לליקויי בנייה במבנה שנבנה במסגרת קבוצת רכישה

שוני נוסף בתביעות המוגשות בשל ליקויי בנייה במבנים שנבנו בקבוצות רכישה, נוגע לא רק לשאלת זהות האחראי לליקויים, אלא אף לתקופה בה ניתן לתבוע בגין ליקויים שהתגלו במבנה. שכן, בעוד תקופת הבדק והאחריות בגין ליקויי בניה במבנה שנרכש מיזם מוסדרת בצורה ברורה בחוק המכר דירות (גם כאשר מדובר במבנה מסחרי), אין זה המצב במבנים שנבנו במסגרת קבוצת רכישה. בהיעדר תחולה ככלל של חוק המכר דירות בקבוצות רכישה, חלים על ההתקשות בין חברי הקבוצה או הגורם המארגן לבין היועצים ונותני שירותי הבניה הוראות חוק החוזים ופקודת הנזיקין. התוצאה היא, שהאחריות לליקויים אלו, חוסה תחת דיני ההתיישנות הרגילים בקבוצות רכישה, להבדיל מתקופות אחרות – לעיתים ארוכות יותר ולעיתים קצרות יותר כתלות בסוג הליקוי – החלות ברכישה מיזם.

שוני מהותי זה, מחייב דיירים החברים בקבוצות רכישה לפעול ללא דיחוי כאשר מדובר בליקויי בנייה משמעותיים המתגלים על ידם במבנה, ודגש על ליקויים אשר מעורבים בהם היבטים קונסטרוקטיביים במבנה.

אחריות מארגן קבוצת רכישה לליקויי בניה

חשוב לדעת, כי למארגן קבוצת הרכישה קיימת אחריות וחובת זהירות כלפי הדיירים ששכרו את שירותיו. אחריות מארגן קבוצת הרכישה, הינה בראש ובראשונה להבטיח את קיום הפרויקט והתכליות שעומדות בבסיס התארגנות הקבוצה בלוחות הזמנים ובתקציבים הקבועים בהסכמים השונים – לרבות הסכם השיתוף והסכם הארגון. כן, תפקידו של מארגן קבוצת הרכישה הוא אף לסייע לחברים ולנציגות בבחירת גורמי המקצוע השונים לפרויקט, בהן יועצים וגורמים מבצעים.

מן הטעם זה, במקרים מסוימים בהם מתגלים ליקויי בניה מהותיים במבנה שנבנה בקבוצת רכישה, יכול ותחול האחריות בגין ליקויים אלו גם כנגד מארגן הקבוצה. זאת, בפרט, אם יוכח כי מארגן קבוצת הרכישה התרשל בתפקודו, בדגש על האחריות המוטלת עליו כמארגן בכל הקשור לייעוץ שעליו לתת לחברי הקבוצה בבחירת הגורמים השונים, ההתקשרות איתם וניהול התקציב של הפרויקט. במקרה זה, וכתלות בסוג הליקוי והאחריות הנגזרת של מאגרן הקבוצה, יש לפעול ולתבוע את המארגן יחד עם היועצים או נותני שירותי הבניה.

יזמות בתחפושת כעילה לתחולת חוק המכר בתחום ליקויי הבניה בקבוצות רכישה

מקרה נוסף בו ניתן לתבוע את מארגן קבוצת הרכישה בגין ליקויי בנייה, הוא מקום בו פעל המארגן כ- "יזם בתחפושת". עסקינן במקרים בהם מארגן קבוצת הרכישה הינו למעשה יזם, במסווה משפטי של מארגן קבוצת רכישה. דוגמאות בולטות לכך הן כאשר מדובר במארגן שפועל הן כמסחר אופציה והן כגורם מארגן, אשר במסגרת זאת מציג מצגים שונים לגבי המוצר המוגמר – לרבות תמחור סופי, תכנית מפורטת, ועוד. אלו, לרבות על פי נייר עמדה של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, מעידים כי המדובר למעשה ביזם שפועל במסווה הסכמי של קבוצת רכישה על מנת לחמוק מהוראות חוק המכר. במקרים אלו, לצד תביעת המארגן מכח הוראות חוק החוזים ופקודת הנזיקין, יש לטעון כי המדובר ביזם בתחפושת באופן שיש להחיל עליו את הוראות חוק המכר, לרבות ביחס לאחריות לטיב ההבניה והמבנה.

מכל מקום, כפי שניתן להבין, תחום ליקויי הבניה בקבוצות רכישה והטיפול בהן מחייב הכרה של מספר דיסציפלינות משפטיות שונות, לרבות הכרה מעמיקה של הגורמים השונים הנושאים בחובות שונות כלפי חברי הקבוצה. המלצתנו היא, במקרים של ליקויי בנייה שמתגלים במבנה שנבנה בקבוצת רכישה, לפנות לעורך דין לליקויי בניה המומחה בתחום קבוצות הרכישה ובייצוג בתביעות של חברי קבוצות רכישה בגין ליקויי בנייה.

משרדנו בעל ניסיון ייחודי ורב בתחום ניהול הליכים משפטיים בקרב קבוצות רכישה, לרבות ייצוג חברי קבוצות רכישה בתביעות בגין ליקויי בנייה. לקבלת מידע נוסף ניתן לפנות אלינו בכל שאלה בלחיצה כאן.